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Categoria: compravendita (5)

Giu
12

Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la conformità edilizia (detta anche regolarità edilizia). Non è possibile rilasciare la conformità edilizia se l’immobile è stato modificato o realizzato in maniera differente rispetto il progetto depositato negli archivi comunali.

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A cosa serve la conformità edilizia

La regolarità edilizia è necessaria:

  • per una compravendita;
  • per una ristrutturazione;
  • per richiedere un mutuo.

Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, che dovrà dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile. Il compratore deve assicurarsi che sia presente la regolarità edilizia in modo da non incorrere in problemi nella ristrutturazione o nel vendere l’immobile; per tutelarsi sarebbe meglio far controllare da un tecnico la conformità edilizia.

 

Quando non è possibile avere la conformità edilizia

Le principali cause che non permettono il  rilascio della regolarità edilizia sono:

  • piccole modifiche interne: è possibile sanare con una DIA in Sanatoria o con una CIL (comunicazione inizio lavori);
  • edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abitativo; in questo caso è possibile sanare la situazione con un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria. In alcuni casi l’immobile si può vendere lo stesso e il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso;
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.

E’ indispensabile far attenzione prima di acquistare un immobile perché non tutte le opere si possono sanare.

Mag
15

il condono edilizio cos’è

Il condono edilizio è un provvedimento emanato dal legislatore o dal Governo, mediante decreti legge, e consiste nella possibilità da parte del cittadino di ottenere l’annullamento di un reato e di una relativa pena; il condono edilizio mira a sanare i fenomeni di abusivismo nell’ambito delle regole di costruzione e modifica edile.

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In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 del 1985, n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003. Attualmente, in Italia non vi è in vigore nessun condono edilizio pertanto non è possibile richiederlo.

Il condono edilizio è una legge speciale e ha una durata temporale limitata e permette di sanare opere edilizie anche in deroga alle norme urbanistiche.

 

E’ possibile sanare opere realizzate anche in assenza di titolo autorizzativo tramite permesso, Dia in sanatoria, Scia e Cial tardive, a seconda dei casi.

Sebbene sia anche la sanatoria edilizia uno strumento per risanare le irregolarità di un opera, presenta delle sostanziali differenze rispetto al condono edilizio. La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo rientrante nella normale normativa urbanistica vigente. La funzione dell’accertamento di conformità in sanatoria serve a regolarizzare quelle opere abusive che presentano solo un’irregolarità formale e non anche sostanziale, ovvero quelle opere edilizie che pur risultando conformi alla disciplina urbanistico – edilizia sono state realizzate abusivamente, cioè senza un permesso edilizio oppure per quelle opere edificate in difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio rilasciato.

 

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all’amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato. Per questo motivo è importante in fase di acquisto affidarsi ad un tecnico che potrà verificare un’eventuale richiesta di condono e sollecitarne la conclusione da parte del venditore.

Mar
06

La relazione notarile preliminare del mutuo

Per prima cosa il notaio incaricato da un cliente per la stipula di un atto di mutuo redige la Relazione Notarile Preliminare (RNP), ovvero una certificazione predisposta dal notaio incaricato e da quest’ultimo inviato alla banca prima dell’erogazione di un mutuo.

notaio

Cos’è la relazione notarile preliminare

La relazione notarile preliminare descrive in  modo dettagliato i seguenti punti:

  • Identifica l’immobile che si acquista con l’esatta l’ubicazione, descrizione e i dati catastali;
  • identifica il proprietario/i;
  • elenca tutti i passaggi di proprietà dell’immobile degli ultimi 20 anni ai fini della regolarità e continuità delle trascrizioni;
  • attesta l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile (ad esempio ipoteche, pignoramenti ecc.).

 

Quando viene richiesta la relazione notarile preliminare

Di solito la relazione notarile preliminare viene richiesta poco prima della stipula del mutuo, solo dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha controllato tutti i documenti della casa, e dopo, che il tecnico della banca ha effettuato la perizia sull’immobile e se il valore è congruo e la documentazione in ordine, si può procedere all’incarico al notaio. I documenti da richiedere al venditore necessari sia alla banca che al notaio per redigere la RNP sono:

  • la documentazione (planimetria, visura, voltura e rendita catastale);
  • la documentazione urbanistica (concessione edilizia, agibilità, condoni eventuali ecc.);
  • l’atto di proprietà;
  • la certificazione degli impianti;
  • il regolamento di condominio.
Mar
03

Accollo del mutuo casa

Quando si ha la necessità di acquistare un’abitazione che è già coperta da un mutuo, l’acquirente può scegliere di estinguere il mutuo in modo tale da avere un immobile senza ipoteche o di effettuare un accollo del mutuo preesistente, ovvero l’acquirente può subentrare al venditore anche per quanto riguarda il pagamento delle rate residue del mutuo verso la banca creditrice. Si tratta di un contratto stipulato tra il mutuatario (detto “accollato”) originale del mutuo e il soggetto (detto “accollante”) interessato ad acquistare l’immobile in vendita; questo accordo viene formalizzato nel rogito notarile. La banca creditrice rimarrà tutelata da una garanzia reale, la stessa ipoteca del mutuo iscritta quando è stato concesso il finanziamento

In Italia, l’accollo del mutuo può essere:

– cumulativo: in questo caso se l’accollante risulta insolvente verso il creditore spetta all’accollato farsi carico delle rimanenti rate da pagare, ciò significa che le banche creditrici non liberano completamente il mutuatario originario.

– liberatorio: in questo caso l’accollato non ha vincoli verso la banca quindi qualsiasi rimborso e onere del mutuo rimane a carico dell’accollante. Le banche possono anche non aderire all’accollo nel caso in cui ritengano che l’accollante non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.

L’accollo del mutuo può essere conveniente in quanto l’accollante non paga alcune spese come i diritti notarili, bancari e assicurativi; spese che di solito vanno dai 3.000,00 e i 10.000,00 €, invece, con l’accollo le spese sono circa l’1% del mutuo residuo.

Lug
29

Contratto di compravendita o rogito notarile

Contratto di compravendita o rogito notarile

Il contratto di compravendita o rogito, ai sensi dell’art. 1470 c.c., è quello mediante il quale una parte (venditore o alienante), trasferisce una proprietà immobiliare a un’altra parte (compratore o acquirente), la quale si impegna a versare una determinata somma di denaro, pena la nullità del contratto (articoli 1473-1474 c.c.).

La compravendita è un contratto a titolo oneroso, poiché entrambe le parti (venditore e compratore) ricevono un vantaggio economico dalla loro prestazione.

 

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Contratto di Compravendita o Rogito Notarile art.1470 c.c - Agenzia immobiliare Stima, Mestre Venezia.

 

Imposta di registro, catastale, ipotecaria e iva

Il contratto di compravendita per essere efficace nei confronti dei terzi deve essere stipulato dal notaio e il suo contenuto viene reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio.

Le imposte che si applicato alla compravendita immobiliare sono: imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria e l’IVA.

Al momento della registrazione dell’atto notarile le imposte di registro catastale e ipotecaria vanno pagate direttamente al notaio. Se la compravendita è soggetta a IVA, quest’ultima va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice la quale sarà responsabile nei riguardi dell’Erario.

 

La regola del prezzo-valore

Le compravendite soggette ad imposta di registro, a partire dal primo Gennaio 2006, seguono la regola del prezzo-valore. Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell’atto sia indicato l’intero prezzo pattuito. La tassazione viene applicata al prezzo indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Se viene nascosto, anche in parte, il prezzo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica una sanzione amministrativa (dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata). Anche il venditore può subire conseguenze fiscali negative dovute alla simulazione del prezzo.

I beni che possono beneficiare del prezzo-valore sono:

  • ad uso abitativo
  • e relative pertinenze (box, cantine, ecc) senza limitazione di numero anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione

 Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”.

 

Quando il contratto di compravendita è soggetto ad IVA oppure no

 Le imposte che il compratore/acquirente privato deve pagare dipendono da due fattori:

  1. Il tipo di venditore (privato, una società costruttrice o ristrutturatrice, una società non costruttrice o impresa costruttrice);
  2. Se è prima/seconda casa o abitazione di lusso.

Se il venditore è un privato, la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registri da calcolare sul valore catastale:

  • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale a cui vanno aggiunte le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad (totale 100,00€). Il 2% del valore catastale + 100,00€;
  • per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno aggiunte l'imposta catastale pari a 50€/cad (totale 100,00€). Il 9% del valore catastale + 100,00€.

Se il venditore è una società costruttrice o ristrutturatrice che mette in vendita un immobile entro i 5 anni dal termine dei lavori, la compravendita è soggetta a IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

  • per la prima casa, l'IVA è pari al 4% del prezzo a cui vanno sommate le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€);
  • per la seconda casa, l'IVA è pari al 10% del prezzo a cui vanno sommate le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€);
  • Per una abitazione di lusso, l'IVA è pari al 22% del prezzo a cui vanno aggiunte le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€).

Se il venditore è una società non costruttrice o impresa costruttrice che vende un immobile oltre i 5 anni dal termine dei lavori, la compravendita non è soggetta a IVA ma all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

  • per la prima casa, l'IVA è pari al 2% del valore catastale a cui vanno sommate le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad (totale 100,00€);
  • per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l'imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad (totale 100,00€).

 

Le agevolazioni sul contratto di compravendita sulla prima casa

Il compratore per poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa” deve:

  • non aver già acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa”;
  • non possedere (a titolo esclusivo o in comunione con il coniuge) un’abitazione nello stesso comune dove si ha l’intenzione di acquistare l’immobile;
  • avere la residenza nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare o dichiarare nell’atto di acquisto di aver l’intenzione entro 18 mesi di volerla cambiare.

Si può acquistare con le agevolazioni “prima casa” anche un immobile affittato o da affittare dopo l’acquisto quindi non è necessario che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale del compratore. Le agevolazioni sul contratto di compravendita sulla “prima casa” non riguarda le abitazioni di lusso.