Categoria: contratto reale (1)

Contratto di compravendita o rogito notarile

Il contratto di compravendita o rogito, ai sensi dell’art. 1470 c.c., è quello mediante il quale una parte (venditore o alienante), trasferisce una proprietà immobiliare a un’altra parte (compratore o acquirente), la quale si impegna a versare una determinata somma di denaro, pena la nullità del contratto (articoli 1473-1474 c.c.).

La compravendita è un contratto a titolo oneroso, poiché entrambe le parti (venditore e compratore) ricevono un vantaggio economico dalla loro prestazione.

 

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Contratto di Compravendita o Rogito Notarile art.1470 c.c - Agenzia immobiliare Stima, Mestre Venezia.

 

Imposta di registro, catastale, ipotecaria e iva

Il contratto di compravendita per essere efficace nei confronti dei terzi deve essere stipulato dal notaio e il suo contenuto viene reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio.

Le imposte che si applicato alla compravendita immobiliare sono: imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria e l’IVA.

Al momento della registrazione dell’atto notarile le imposte di registro catastale e ipotecaria vanno pagate direttamente al notaio. Se la compravendita è soggetta a IVA, quest’ultima va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice la quale sarà responsabile nei riguardi dell’Erario.

 

La regola del prezzo-valore

Le compravendite soggette ad imposta di registro, a partire dal primo Gennaio 2006, seguono la regola del prezzo-valore. Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell’atto sia indicato l’intero prezzo pattuito. La tassazione viene applicata al prezzo indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Se viene nascosto, anche in parte, il prezzo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica una sanzione amministrativa (dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata). Anche il venditore può subire conseguenze fiscali negative dovute alla simulazione del prezzo.

I beni che possono beneficiare del prezzo-valore sono:

  • ad uso abitativo
  • e relative pertinenze (box, cantine, ecc) senza limitazione di numero anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione

 Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”.

 

Quando il contratto di compravendita è soggetto ad IVA oppure no

 Le imposte che il compratore/acquirente privato deve pagare dipendono da due fattori:

  1. Il tipo di venditore (privato, una società costruttrice o ristrutturatrice, una società non costruttrice o impresa costruttrice);
  2. Se è prima/seconda casa o abitazione di lusso.

Se il venditore è un privato, la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registri da calcolare sul valore catastale:

  • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale a cui vanno aggiunte le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad (totale 100,00€). Il 2% del valore catastale + 100,00€;
  • per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno aggiunte l'imposta catastale pari a 50€/cad (totale 100,00€). Il 9% del valore catastale + 100,00€.

Se il venditore è una società costruttrice o ristrutturatrice che mette in vendita un immobile entro i 5 anni dal termine dei lavori, la compravendita è soggetta a IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

  • per la prima casa, l'IVA è pari al 4% del prezzo a cui vanno sommate le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€);
  • per la seconda casa, l'IVA è pari al 10% del prezzo a cui vanno sommate le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€);
  • Per una abitazione di lusso, l'IVA è pari al 22% del prezzo a cui vanno aggiunte le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€).

Se il venditore è una società non costruttrice o impresa costruttrice che vende un immobile oltre i 5 anni dal termine dei lavori, la compravendita non è soggetta a IVA ma all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

  • per la prima casa, l'IVA è pari al 2% del valore catastale a cui vanno sommate le imposte di registro catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad (totale 100,00€);
  • per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l'imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad (totale 100,00€).

 

Le agevolazioni sul contratto di compravendita sulla prima casa

Il compratore per poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa” deve:

  • non aver già acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa”;
  • non possedere (a titolo esclusivo o in comunione con il coniuge) un’abitazione nello stesso comune dove si ha l’intenzione di acquistare l’immobile;
  • avere la residenza nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare o dichiarare nell’atto di acquisto di aver l’intenzione entro 18 mesi di volerla cambiare.

Si può acquistare con le agevolazioni “prima casa” anche un immobile affittato o da affittare dopo l’acquisto quindi non è necessario che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale del compratore. Le agevolazioni sul contratto di compravendita sulla “prima casa” non riguarda le abitazioni di lusso.