La cedolare secca sugli affitti è un regime facoltativo, previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011 e si applica sui contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze. Sostituisce la tassazione ordinaria, cioè sostituisce l’Irpef e le imposte di registro e di bollo.
Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Possono scegliere per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento dell’immobile (ad esempio usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
La cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari destinati ad usi abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 -‐ uffici o studi privati).
Non possono accedere al regime della cedolare secca gli enti commerciali, le società di capitali e non commerciali, le società di persone, oltre ai soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni.
Una vota che il proprietario (locatore) ha deciso di avvalersi del nuovo regime, deve darne comunicazione all’ affittuario (conduttore) in cui dichiara di rinunciare all’aggiornamento/aumento ISTAT del canone. (con una raccomandata con ricevuta di ritorno)
L’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione e comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intera durata del contratto (o della proroga), salvo revoca da parte del locatore.
In caso di proroga del contra/o, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro 30 giorni dal momento della proroga.
Nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, la revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
Per gli affitti a prezzo di mercato l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti
che non può essere inferiore alla rendita catastale.
Inoltre è prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia)
- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% ridotta per il quadriennio 2014-‐2017 al 10% come previsto dal Piano Casa 2014.
I vantaggi della cedolare secca è stato segnato con l’incremento dell’Irpef, per gli affitti di mercato deve essere calcolata sul 95% del canone e non più sull’85%; per gli affitti concordati sul 66,5% e non più sul 59,5%.
Un punto a sfavore per i proprietari di casa sono l’impossibilità di aumentare l’affitto e/o l’aggiornamento Istat e di usufruire delle detrazioni fiscali. Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito fondiario, quindi va considerato nel computo del redditto in base al quale si determinano le detrazioni.