La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la conformità edilizia (detta anche regolarità edilizia). Non è possibile rilasciare la conformità edilizia se l’immobile è stato modificato o realizzato in maniera differente rispetto il progetto depositato negli archivi comunali.

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A cosa serve la conformità edilizia

La regolarità edilizia è necessaria:

  • per una compravendita;
  • per una ristrutturazione;
  • per richiedere un mutuo.

Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, che dovrà dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile. Il compratore deve assicurarsi che sia presente la regolarità edilizia in modo da non incorrere in problemi nella ristrutturazione o nel vendere l’immobile; per tutelarsi sarebbe meglio far controllare da un tecnico la conformità edilizia.

 

Quando non è possibile avere la conformità edilizia

Le principali cause che non permettono il  rilascio della regolarità edilizia sono:

  • piccole modifiche interne: è possibile sanare con una DIA in Sanatoria o con una CIL (comunicazione inizio lavori);
  • edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abitativo; in questo caso è possibile sanare la situazione con un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria. In alcuni casi l’immobile si può vendere lo stesso e il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso;
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.

E’ indispensabile far attenzione prima di acquistare un immobile perché non tutte le opere si possono sanare.

Un provvedimento storico che arriva dopo ben 71 anni dalla disciplina del condominio è la nuova Riforma del Condominio, entrata in vigore il 18 Giugno 2013 (legge n. 220 del 2012).

Si compone di 32 articoli in grado di regolare la convivenza con disposizioni più efficienti e attinenti all’evoluzione della proprietà in condominio, visto che gli articoli del Codice Civile che regolavano la vita dei condomini risalivano al 1942.

Tutte le novità della nuova Riforma del condominio

Le principale novità introdotte dalla riforma sono le seguenti:

  • la disciplina relativa all’amministratore di condominio, forse la parte di maggior rilievo della riforma. L’incarico di amministratore di condominio dura un anno e se non viene revocato si rinnova tacitamente per un altro. E’ obbligatorio che sia presente questa figura professionale per i condomìni formati da più di 8 condòmini. Per poter condurre questo incarico l’amministratore deve: essere in possesso del diploma di scuola superiore, aver superato un corso di formazione specifico e svolgere una formazione periodico. Questi requisiti sono ridotti se l’amministratore è uno dei condomini oppure se è una persona che ha svolto questa professione per minimo un anno consecutivo.
  • Infine, l’amministratore condominiale dovrà stipulare una polizza assicurativa per responsabilità civile e inoltre, tutto il denaro ricevuto dai condòmini, dovrà trasferirlo in un conto corrente specifico intestato a se stesso;
  • i sistemi per convocare l’assemblea in condominio sono la posta elettronica, il fax e l’invito recapitato a mano. L’invito conferito a voce non è più valido. Sono stati inseriti dei limiti numerici alle deleghe: nel condòmini con più di 20 appartamenti, un singolo condomino non potrà rappresentare più di 1/5 dei condomini o di 1/5 dei millesimi.
  • In merito alla questione delle assemblee condominiali, la doppia convocazione non è stata eliminata, sono stati variati i quorum per la validità delle assemblee: in prima convocazione, per la costituzione dell’assemblea servirà la maggioranza (50% + 1) dei condòmini e 2/3 dei millesimi; in seconda convocazione (quella effettiva) sono stati stabiliti due quorum diversi: uno perché sia valida la costituzione dell’assemblea (1/3 dei condòmini e 1/3 dei millesimi) e l’altro per le delibere (50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi);
  • altro punto importante riguarda il recupero delle spese dei condomini morosi. I condomini in ritardo con i pagamenti avranno massimo 6 mesi per regolarizzare le loro quote e al termine di questo tempo l’amministratore potrà proseguire con un decreto ingiuntivo senza dover passare per l’assemblea. Il condominio non in regola con i pagamenti sarà costretto al non utilizzo dei servizi comuni; sono previste sanzioni che vanno dai 200,00 agli 800,00 € per chi non rispetta il regolamento condominiale;
  • i condòmini non potranno più vietare di possedere animali domestici sempre nel rispetto delle regole e dei doveri;
  • ci si potrà staccare dall’impianto di riscaldamento centralizzato senza dover aspettare il parere positivo dell’assemblea ma continuando a pagare le spese di manutenzione straordinaria;
  • l’assemblea può acconsentire all’attivazione di un sito internet condominiale a cura dell’amministratore, che conterrà la documentazione assembleare e i dati contabili. I condòmini potranno accedere tramite username e password.

Ti sei deciso a ristrutturare la casa e vuoi sapere se ci sono delle agevolazioni fiscali? Qui ti spiego come funziona.
L’Agenzia delle entrate ha definito le linee guida per le ristrutturazioni edilizie creando un documento che puoi consultare qui. (Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf)

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Ma andiamo a vedere più nello specifico che cosa s’intende per ristrutturazione edilizia, quali interventi sono compresi.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono così definiti dal Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01 all’art.3, comma 1, lettera d: “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprende i seguenti lavori di:

  • manutenzione ordinaria: interventi edilizi necessari alla riparazione delle finiture e dei materiali esistenti di un edificio (sostituzione di pavimenti, di impianti esistenti, rifacimento di un bagno – cucina, spostamento di una porta e/o di un tramezzo, sostituzione e manutenzione di parti di impianti esistenti);
  • manutenzione straordinaria: interventi necessari al fine di sostituire e/o rinnovare delle parti strutturali dell’edificio (sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande con modifica di materiale e di tipologia di infisso, consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione, rifacimento di scale e rampe, realizzazione e adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
  • interventi di restauro e di risanamento conservativo: interventi necessari per il recupero, conservazione e alla valorizzazione degli immobili con un particolare interesse storico e ambientale. Per questo tipo di intervento si possono utilizzare materiali e tecnologie diversi rispetto al preesistente purché non entrino in contrasto. Per gli interventi di risanamento conservativo si tratta di lavori atti al recupero igienico, funzionale e statico dell’edificio e si possono realizzare anche sulle strutture e sull’impianto planimetrico dell’immobile.

Per informativa precontrattuale si intente l’informativa esecutiva fornita obbligatoriamente dalle banche sia al mutuatario ovvero colui che richiede il finanziamento, sia al garante (legge 119 del Codice del Consumo). Prima della conclusione della stipula il mutuatario e il garante hanno il diritto di avere una copia del testo contrattuale.

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Nell’informativa sono contenuti i seguenti documenti sul debito che la famiglia sta per contrarre:

  • L’ESIS vale a dire il Prospetto Informativo Standardizzato a livello europeo, rende disponibili tutte le informazioni sul mutuo richiesto, offrendo in più la possibilità di comparare le varie offerte dalle banche;
  • la copia del contratto sulla polizza fabbricato;
  • la copia del contratto sulla polizza personale
  • gli allegati al contratto di mutuo (copia di capitolato patti e condizioni generali, piano di ammortamento e il documento di sintesi);
  • il contratto di mutuo

Ottenuta la documentazione in oggetto è opportuno controllare che la delibera iniziale della banca o le condizioni del preventivo non siano cambiati, in particolare le spese, le polizze, lo spread e i tassi aggiornati.

Con della Legge 122 del 2010 si ha l’introduzione di una nuova procedura amministrativa  definita Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) in sostituzione della Denuncia Inizio Attività (DIA). Lo scopo è quello di semplificare le procedure burocratiche necessarie per intraprendere dei lavori edilizi.

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E’ necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato che presenti tutti gli elaborati grafici di progetto e una relazione tecnica asseverata, con la quale attesta la conformità delle opere che si vanno a realizzare alla strumentazione urbanistica locale, il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico sanitarie. E’ importante comunicare preventivamente il nominativo dell’impresa a cui si intendono affidare i lavori.

 

scia edilizia

Con al SCIA è possibile iniziare i lavori sin dal giorno della presentazione della documentazione al Comune e quindi non è necessario attendere 30 giorni come per la DIA. Il Comune entro 60 giorni deve svolgere le verifiche necessarie e nel caso trovasse qualche irregolarità potrà interrompere i lavori. Passati i 60 giorni il Comune non potrà più intervenire se non in caso di danni o pericoli per il patrimonio artistico, per la salute e la sicurezza delle persone.

Si può utilizzare la SCIA al posto della DIA per i seguenti interventi edilizi:

  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia;
  • manutenzione straordinaria: interventi strutturali, con aumento delle unità immobiliari e con aumento dei parametri urbanistici (nel caso in cui si modifichi la distruzione interna delle stanze di un appartamento senza intervenire sulla parti strutturali è sufficiente la CILA, invece, in caso contrario è necessario utilizzare la SCIA);
  • interventi edilizi che alterano la sagoma degli edifici, a parità di volumetria e nel rispetto dei vincoli
  • interventi edilizi indirizzati al ripristino totale o parziale di edifici eventualmente crollati o demoliti

 

SCIA edilizia tardiva e sanzioni

Se i lavori iniziano prima di esibire la Scia è possibile presentare la SCIA tardiva dove si dovrà dichiarare che l’inizio dei lavori è già avvenuto. Per ciò si dovrà pagare al Comune una sanzione amministrativa minima di € 516,00.

Se i lavori sono già terminati si parla di SCIA in sanatoria dove è obbligatorio svolgere un accertamento di conformità come avveniva per la DIA, verificando la doppia conformità urbanistica e pagando la rispettiva sanzione pecuniaria.

 

Le opere che possono essere eseguite con la Procedura di Inizio Attività (D.I.A.) sono quelle individuate dagli articolo 22 e 23 del Testo Unico dell’Edilizia  DPR n. 380 del 2001.

DIA-denuncia-inizio-lavori | Agenzia immobiliare Stima Mestre Venezia

La D.I.A. è un atto amministrativo inizialmente concepita per coloro che avessero voluto realizzare opere interne ma successivamente ampliato per numerosi interventi edilizi, tra cui la ristrutturazione  e restauro conservativo di appartamenti con modifica della distribuzione interna (rientrante nella manutenzione straordinaria). Si può utilizzare la D.I.A. anche per interventi di demolizione e ricostruzione con perimetro differente rispetto l’edificio esistente.

Fino a Luglio 2010 la D.I.A. era molto utilizzata dai cittadini ma oggi il suo utilizzo è molto limitato per l’introduzione di due provvedimenti:

  1. C.I.A. (Segnalazione Certificata Inizio Attività) ;
  2. I.L. (Comunicazione Inizio Lavori).

Oggi la D.I.A. viene utilizzata soprattutto per le varianti in corso d’opera ai permessi di costruire.

Così come per la S.C.I.A. o per il C.I.L. è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato che presenti tutti gli elaborati grafici di progetto e una relazione tecnica asseverata, con la quale attesta la conformità delle opere che si vanno a realizzare alla strumentazione urbanistica locale, il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico sanitarie. E’ importante comunicare preventivamente il nominativo dell’impresa a cui si intendono affidare i lavori.

A differenza della S.C.I.A. e C.I.L. dove è possibile iniziare i lavori sin dal giorno della presentazione della documentazione al Comune, nella D.I.A. è necessario attendere 30 giorni. Trascorsi i 30 giorni dalla presentazione della documentazione presso lo sportello unico del Comune, l’istanza si intende accolta per il silenzio assenso e si può dar inizio ai lavori. Durante questo periodo, il Comune può richiedere ulteriore documentazione e sospendere la richiesta se la ritiene discordante alle norme vigenti. I lavori devono iniziare entro un anno dalla data di presentazione e concludersi entro tre anni. Alla fine dei lavori il tecnico che ha svolto i lavori deve presentare il certificato di collaudo nel quale attesta che le opere realizzate siano conformi al progetto e inoltre è necessario presentare la denuncia di variazione catastale se a termine dei lavori ci sono state delle modifiche sulla distribuzione interna dell’immobile.

Per sanare opere edili irregolari o abusive che sarebbero dovute essere realizzate con una D.I.A si può ricorrere all’accertamento di conformità o detto anche D.I.A. in sanatoria e viene svolto da un tecnico abilitato. Il proprietario dell’immobile dovrà ricorrere al pagamento di una sanzione pari a € 516,00 e per la sua applicabilità vige il concetto della doppia conformità ovvero è necessario che gli interventi effettuati risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento in cui si è commesso l’abuso sia al momento della richiesta della D.I.A. in sanatoria. La D.I.A. in sanatoria viene presentata allo sportello unico del Comune che entro 60 giorni dovrà dare una risposta altrimenti la D.I.A. si considera accolta per il silenzio assenso.

 

 

Con  la Legge 10 del 1977 “Norme sull’edificabilità dei suoli” si stabilisce che: “ogni attività comportante una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essi relativi e l’esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco”. Questo significa che la trasformazione del territorio comporta il rilascio della concessione edilizia e tale rilascio è soggetto al pagamento degli oneri concessori.

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Cosa sono gli oneri concessori

Gli oneri concessori sono un contributo che il cittadino è obbligato a versare al Comune per ottenere il permesso di costruire ovvero quando intende realizzare degli interventi che comportino una trasformazione del territorio. Il rilascio del permesso di costruire da parte dell’amministrazione comunale comporta per il privato il pagamento di un contributo rapportato all’incidenza di due componenti:

  1. gli oneri di urbanizzazione sono dovuti al Comune per contribuire alle spese da questo sostenute per la realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie all’insediamento di persone o attività e si distinguono in opere di urbanizzazione:
  • primaria: strade, fogne, illuminazione pubblica, rete di distribuzione energia elettrica e gas, aree per parcheggio, aree per verde attrezzato, ecc.;
  • secondaria: asili e scuole materne, elementari, medie inferiori, istituti superiori, consultori, centri sanitari, edifici comunali, edifici per il culto, aree di verde attrezzato di quartiere, ecc.;
  1. il contributo sul costo di costruzione è un contributo commisurato, IN PERCENTUALE, al costo dell’edilizia residenziale agevolata in quota variabile dal 5% – 10%. Questo contributo varia in base alla tipologia dell’immobile (residenziale, commerciale direzionale, turistico ricettiva e produttiva) e l’ammontare aumenta a seconda della sua consistenza quindi si calcola in base al mq e mc dell’edificio realizzato.

Tali contributi sono dovuti sia per le nuove costruzioni sia nei casi di ristrutturazione e/o cambio di destinazione d’uso quindi per interventi che comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia sul territorio comunale. In genere, sono onerosi tutti gli intervento soggetti a Permesso di Costruire e solo alcuni soggetti a D.I.A. Il calcolo degli onere sul costo di costruzione cambia da Comune a Comune e per questo è consigliabile informarsi sul proprio Comune.

 

Quando c’è l’esenzione del pagamento degli oneri

Per alcune tipologie d’interventi è prevista l’esenzione del pagamento degli oneri:

  • opere in zone agricole;
  • interventi di:
  • restauro o risanamento conservativo con non comportano aumento delle superfici e mutamento delle destinazioni d’uso;
  • manutenzione straordinaria o di adeguamento impiantistico;
  • impianti e attrezzature pubbliche o di interesse generale;
  • interventi necessari a fare fronte a stati calamità naturale.

Il condono edilizio è un provvedimento emanato dal legislatore o dal Governo, mediante decreti legge, e consiste nella possibilità da parte del cittadino di ottenere l’annullamento di un reato e di una relativa pena; il condono edilizio mira a sanare i fenomeni di abusivismo nell’ambito delle regole di costruzione e modifica edile.

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In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 del 1985, n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003. Attualmente, in Italia non vi è in vigore nessun condono edilizio pertanto non è possibile richiederlo.

Il condono edilizio è una legge speciale e ha una durata temporale limitata e permette di sanare opere edilizie anche in deroga alle norme urbanistiche.

 

E’ possibile sanare opere realizzate anche in assenza di titolo autorizzativo tramite permesso, Dia in sanatoria, Scia e Cial tardive, a seconda dei casi.

Sebbene sia anche la sanatoria edilizia uno strumento per risanare le irregolarità di un opera, presenta delle sostanziali differenze rispetto al condono edilizio. La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo rientrante nella normale normativa urbanistica vigente. La funzione dell’accertamento di conformità in sanatoria serve a regolarizzare quelle opere abusive che presentano solo un’irregolarità formale e non anche sostanziale, ovvero quelle opere edilizie che pur risultando conformi alla disciplina urbanistico – edilizia sono state realizzate abusivamente, cioè senza un permesso edilizio oppure per quelle opere edificate in difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio rilasciato.

 

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all’amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato. Per questo motivo è importante in fase di acquisto affidarsi ad un tecnico che potrà verificare un’eventuale richiesta di condono e sollecitarne la conclusione da parte del venditore.

La Comunicazioni di Inizio Lavori (C.I.L.) introdotta dalla legge n. 73 del 2010 e permette di semplificare i procedimenti burocratici in edilizia.

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Fino al 2010 lo strumento più utilizzato per la maggior parte degli interventi edilizi era la D.I.A. (Denuncia di Inizio Attività) in cui bisognava attendere 30 giorni prima di poter cominciare i lavori. Oggi, grazie alla Legge 73/2010, la D.I.A. è stata sostituita dalla C.I.L. (Comunicazione Inizio Lavori) e dalla S.C.I.A. (Segnalazione Certificata Inizio Attività).

Le principali modifiche introdotte dalla Legge n. 73/2010 sono:

  • Oltre alla manutenzione ordinaria (comma 1 Art. 6 T.U.) la legge include anche gli interventi di manutenzione straordinaria (comma 2 Art. 6 T.U.) all’interno dell’attività edilizia libera purché non comportino modifiche nelle parti strutturali dell’edificio, l’aumento delle unità immobiliari o la modifica dei parametri urbanistici;
  • introdurre uno strumento semplificato chiamato comunicazione inizio lavori.

Per gli interventi di manutenzione ordinaria (tinteggiatura, sostituzione dei serramenti con altri aventi le stesse caratteristiche o sostituzione dei pavimenti e rivestimenti) è sufficiente presentare la C.I.L. utilizzando la modulistica predisposta dai comuni, che di solito si può scaricare direttamente dal loro sito Internet.

Per gli interventi di manutenzione straordinario (spostamento delle pareti interne, sostituzione di infissi con diverse caratteristiche, realizzazione di nuovi impianti o la totale modifica di quelli preesistenti) bisogna presentare una C.I.L.A. o C.I.A.L. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). La C.I.L.A. va consegnata direttamente dal proprietario o da un suo delegato prima dell’inizio dei lavori presso lo sportello unico dell’edilizia del proprio Comune. Il proprietario deve allegare i seguenti documenti:

  • comunicazione firmata dal proprietario e dal progettista su apposito modulo precompilato dal proprio Comune;
  • relazione asseverata da un tecnico abilitato attestante la conformità a tutti i requisiti normativi richiesti;
  • elaborati di progetto con lo stato di fatto, lo stato dopo i lavori e l’intra-operam;
  • dati dell’impresa eU.R.C. (documento unico di regolarità contributiva);

Per i lavori di manutenzione straordinario che richiedono interventi sulle strutture (ad esempio da due appartamenti piccoli se ne ricava uno grande ecc.) è necessario presentare una S.C.I.A. .

A differenza della D.I.A., con cui non era possibile iniziare i lavori prima di 30 giorni, con la C.I.L.A. è possibile iniziare i lavori immediatamente.

Prima di svolgere qualsiasi intervento è consigliabile rivolgersi ad un tecnico che vi indicherà la pratica da seguire senza incorrere a sanzioni. (Art. 3 Testo Unico – definizione degli interventi edilizi). Se sono stati svolti degli interventi edilizi senza presentazione della C.I.L.A. si incorrerà in una sanzione pecuniaria di € 258,00, invece, se l’autore degli interventi presenta spontaneamente in un secondo momento la C.I.L.A. tardiva incorre in una sanzione pecuniaria di € 86,00.

E’ necessario presentare la denuncia di variazione catastale se a termine dei lavori ci sono state delle modifiche sulla distribuzione interna dell’immobile.

Per prima cosa il notaio incaricato da un cliente per la stipula di un atto di mutuo redige la Relazione Notarile Preliminare (RNP), ovvero una certificazione predisposta dal notaio incaricato e da quest’ultimo inviato alla banca prima dell’erogazione di un mutuo.

notaio

Cos’è la relazione notarile preliminare

La relazione notarile preliminare descrive in  modo dettagliato i seguenti punti:

  • Identifica l’immobile che si acquista con l’esatta l’ubicazione, descrizione e i dati catastali;
  • identifica il proprietario/i;
  • elenca tutti i passaggi di proprietà dell’immobile degli ultimi 20 anni ai fini della regolarità e continuità delle trascrizioni;
  • attesta l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile (ad esempio ipoteche, pignoramenti ecc.).

 

Quando viene richiesta la relazione notarile preliminare

Di solito la relazione notarile preliminare viene richiesta poco prima della stipula del mutuo, solo dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha controllato tutti i documenti della casa, e dopo, che il tecnico della banca ha effettuato la perizia sull’immobile e se il valore è congruo e la documentazione in ordine, si può procedere all’incarico al notaio. I documenti da richiedere al venditore necessari sia alla banca che al notaio per redigere la RNP sono:

  • la documentazione (planimetria, visura, voltura e rendita catastale);
  • la documentazione urbanistica (concessione edilizia, agibilità, condoni eventuali ecc.);
  • l’atto di proprietà;
  • la certificazione degli impianti;
  • il regolamento di condominio.